Суд отказал во взыскании неустойки

Помощь в решении вопроса: "Суд отказал во взыскании неустойки" с пояснениями от специалистов. На все сопутствующие вопросы вам ответит дежурный юрист.

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

Читайте так же:  Расчет оборачиваемости кредиторской задолженности по балансу

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.


***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/genzel/1228188/

Суд отказал «Северстройсервису» во взыскании 1 млрд рублей неустойки

В октябре 2018 года «Северстройсервис» и «Черноморский экспресс» заключили договор подряда. Согласно документу, «Северстройсервис» выступал исполнителем и обязался выполнить проектные работы одного из объектов курортного комплекса Costa Alta «Спутник», который расположен в селе Абрау-Дюрсо Новороссийского района. Кроме того, компания должна была выступать генподрядчиком при строительстве объекта и обеспечить ввод его в эксплуатацию. Ориентировочная стоимость проектных и строительных работ составляла 8 млрд руб.

Согласно материалам Арбитражного суда Краснодарского края (дело № А32-20291/2019), в договоре также содержался пункт, по которому в случае выбытия заказчика из инвестпроекта или расторжения договора с инвестором «Черноморский экспресс» вправе в любое время до окончания строительства отказаться от исполнения договора, но при этом оплатить исполнителю часть установленной цены. В феврале 2019 года генеральный директор «Черноморского экспресса» направил подрядчику письмо, в котором довел до сведения, что договор следует считать недействительным из-за отказа инвестора участвовать в инвестировании проекта. После этого «Северстройсервис» обратился с заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края.

Истец указал, что ответчик не передал ему необходимую проектную документацию, не перечислил аванс в полном объеме и нарушил сроки исполнения обязательств по договору. Сумма заявленных исковых требований составила 1 млрд руб.

Суд при этом установил, что договор подряда не может считаться заключенным, так как в нем отсутствовали техзадание заказчика, проектная и сметная документация и локальные сметные расчеты, где указываются конкретные объемы и виды работ, а также место их выполнения. В отсутствие задания подрядчик не мог приступить к выполнению работ, так как было невозможно определить предмет договора и конечную цель, ради которой он заключался. Таким образом, суд установил, что договор не исполнялся ни одной из сторон.

Источник: http://pravo.ru/news/213811/?mob_news_8=

Суд отказал во взыскании неустойки

Главная страница Форум Гарант
Видео (кликните для воспроизведения).

Derikkk Пишет:
——————————————————-
> Такая ситуация — Истец (мы) обратились в арбитр.
> суд с иском о взыскании основной задолженности по
> договору оказания услуг с ООО. В суд. заседании
> Истец увеличил исковые требования — просил
> взыскать также договорную неустойку, приложил
> расчет и все остальное. Судья взыскивает только
> основную сумму задолженности, объясняя ст. 49 АПК
> РФ — первоначально не была заявлена неустойка.
> Направляет с отдельным иском в суд. Мне конечно
> все равно как взыскивать неустойку, просто
> интересно, действительно ли прав судья?

Да прав, просив неустойку вы изменили предмет и основания иска что запрещено

Лизавета Пишет:
——————————————————-
> В досудебной претензии если «угрожали» должникам
> неустойками, то незаконно суд отказал во взыскании
> неустойки. Если просили вернуть только основной
> долг — то суд прав.

А причём тут это? Речь же не об обязательном досудебном урегулировании спора

«После смерти на мою могилу нанесут много мусора. Но ветер истории развеет его» (Рамси Болтон)

«Когда ваш рубль будет стоить 66 долларов, тогда вы получите право иметь другую точку зрения» (с)

Источник: http://forum.garant.ru/?read,7,1840650

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Читайте так же:  Проводки дебиторской задолженности в в бюджете

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество». Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон». Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

Читайте так же:  Заявление на увольнение в макдоналдс образец

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

Видео (кликните для воспроизведения).

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования». Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

* имена и фамилии героев изменены

С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться здесь.

Источник: http://pravo.ru/news/view/142850/

Может ли суд отказать во взыскании неустойки с застройщика по Договору Долевого Участия (ДДУ)?

Краткое содержание:

В подавляющем большинстве случаев это, конечно, невозможно.

В 99% случаев суд взыскивает в его пользу неустойку за просрочку передачи объекта ДДУ, если просрочка образовалась вследствие того, что:

• наступил срок передачи объекта, указанного в ДДУ;
• отсутствует факт передачи объекта дольщику по акту приёма-передачи;
• дольщик не уклонялся от приёмки объекта после получения уведомления застройщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче;
• дольщик полностью и в срок выплатил стоимость объекта, указанную в ДДУ.

Конечно, с учётом снижения в соответствии со ст. 333 ГК РФ по заявлению застройщика.

Ответственность застройщика за просрочку по закону

Отказ в удовлетворении исковых требований является чрезвычайным событием, каждый случай которого подлежит отдельному изучению. При этом обратите внимание, что если просрочка наступила, а объект в эксплуатацию не сдан, то уклонения от приемки со стороны дольщика не может быть по определению, поскольку согласно ч. 2 ст. 8 ФЗ-214: «передача объекта недвижимости не допускается до его ввода в эксплуатацию».

Если вышеназванные условия соблюдены (есть просрочка, выплачена цена по ДДУ), но дольщик замечает в своём ДДУ пункт о том, что застройщик освобождается от ответственности за просрочку, если она допущена в силу форс-мажорных обстоятельств, к которым относятся, например, нарушение обязательств подрядчиками застройщика, либо действия госорганов, препятствующие исполнению ДДУ застройщиком, то у дольщика возникает резонный вопрос: если застройщик докажет указанные обстоятельства, откажет ли суд в неустойке?

И здесь застройщики, прописывая подобные условия в ДДУ, мягко говоря, лукавят и вводят дольщиков в заблуждение:

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств».

При этом в силу ст. 16 «Закона о защите прав потребителей» условия ДДУ, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом, признаются недействительными.

Таким образом, нарушение обязательств подрядчиками и действия госорганов к обстоятельствам непреодолимой силы не относятся, даже если прописаны в качестве таковых в ДДУ. Следовательно, они не освобождают застройщика от выплаты неустойки.

Суд вправе учесть их при определении соразмерной неустойки, но не отказывать полностью во взыскании неустойки.

Читайте так же:  Инвалиды мвд военная травм

Пример применения закона

В качестве примера такого применения закона можно привести Апелляционные определения Московского городского суда от 02.04.2014 г. по делу № 33-10476 и от 02.08.2016 г. по делу № 33-29073/2016.

Таким образом, для положительного решения суда по неустойке достаточно наличия самого факта просрочки и исполнения дольщиком обязательств по оплате стоимости объекта по ДДУ.

Иные обстоятельства, которые препятствовали застройщику своевременно построить и передать объект ДДУ, влияют лишь на размер неустойки, но не являются основанием для отказа в её взыскании.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Комментарии (11)

Спасибо Марат! А если Застройщиком не исправлены ошибки, допущенные при строительстве квартиры, но которые были указаны в Смотровому листе, то какие могут быть последствия по прошествии 1.5 года для Застройщика?

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором.

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Источник: http://www.9111.ru/questions/777777777393663/

Экономколлегия ВС запретила взыскивать неустойку до ее присуждения

Истец: ООО «РиалТорг»

Ответчик: И. Бойко

Вопрос: Можно ли начислить неустойку, если решение суда нельзя исполнить в силу объективных обстоятельств? Можно ли взыскать неустойку за период до момента ее начисления?

Суд: Экономколлегия ВС

Решение: отправить дело на новое рассмотрение в апелляцию

Общество «РиалТорг» на девять лет взяло в субаренду часть помещения площадью 341 кв. м в Москве. Там должен был располагаться магазин «Пятерочка». Однако основной арендатор, общество «Капитал Недвижимость», не платил за помещение вовремя, и основной арендодатель расторг с ним договор в одностороннем порядке. Перезаключать же договор с субарендатором, «РиалТоргом», он отказался, и суд, куда обратился «РиалТорг», признал отказ правомерным (дело № А40-18259/2014).

Тогда «РиалТорг» обратился к арендатору с заявлением о заключении с ним договора аренды на условиях договора с прежним арендатором, но компанию уведомили, что одновременно с прекращением договора аренды прекратили действие и договоры субаренды. «РиалТоргу» пришлось освободить помещение, но компания решила обязать его владельца перезаключить договор через суд. Истец ссылался на ст. 618 ГК, настаивая, что имеет право перезаключить договор на условиях прекращенного договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды.

За полгода до того, как по делу было вынесено решение, помещение продали. Его новым владельцем стал бизнесмен Игорь Бойко. «РиалТорг» в итоге добился того, чтобы владельца помещения обязали перезаключить договор (дело № А40-28789/2014). Однако Бойко отказался исполнять решение суда. Он настаивал, что не мог этого сделать по объективным причинам, – на момент вынесения решения он уже сдал помещение в аренду компании «Лонд».

Читайте так же:  Документы на понижение алиментов

Тогда «РиалТорг» потребовал взыскать с предпринимателя судебную неустойку – 32 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного решения. Первая инстанция требование удовлетворила, апелляция и кассация снизили неустойку до 6000 руб. в день, ориентируясь на ежемесячный платеж. Суды заключили, что предприниматель необоснованно уклоняется от исполнения решения, вступившего в законную силу.

Определения были оспорены в ВС: экономколлегии предстояло решить, законно ли начисление неустойки, если исполнение решения суда было невозможно по объективным причинам, – помещение было уже сдано, а основания, для того чтобы расторгнуть договор аренды с «Лондом» в одностороннем порядке, отсутствовали.

Коллегия по экономическим спорам Верховного суда под председательством судьи Ирины Грачевой рассмотрела дело и отменила судебные акты нижестоящих инстанций. В экономколлегии указали: нижестоящие суды неправомерно взыскали судебную неустойку за период, предшествующий моменту вынесения определения о её взыскании. Ведь в этом случае исполнение судебного акта не будет для ответчика более выгодным, чем его неисполнение.

«Ретроспективное взыскание судебной неустойки не соответствует той цели, на которую она в первую очередь направлена, – стимулирование должника к совершению определённых действий или воздержанию от них», – указано в определении по делу.

Цель неустойки – не восстановление имущественного положения истца из-за неисполнения судебного акта, сослался ВС на п. 28 постановления Пленума № 7. Неустойку нельзя взыскать за неисполнение судебного акта до момента её присуждения, и тем более в случае, когда должник уже исполнил обязательства, уточнили в ВС.

В то же время, определяя размер неустойки, суду надо учитывать, насколько сложно ответчику добровольно исполнить решение суда, обратила внимание коллегия по экономспорам. «При наличии обстоятельств, объективно препятствующих исполнению судебного акта о понуждении к исполнению в натуре в установленный судом срок (п. 3 ст. 401 ГК), а также с момента незаконного отказа кредитора от принятия предложенного должником надлежащего исполнения (ст. 406 ГК РФ), должник не обязан уплачивать судебную неустойку», – процитировали в ВС п. 34 Пленума № 7. Если же есть обстоятельства, объективно препятствующие исполнению обязательства, в том числе зависящие исключительно от воли третьего лица, кредитор может взыскать с должника причиненные неисполнением убытки (ст. 15, 396 ГК).

В деле Бойко приводил довод о том, что не может расторгнуть уже действующий договор аренды, – по условиям договора, это возможно только при нарушениях со стороны арендатора. Но этот довод суды не учли, указал ВС. Также коллегия обратила внимание, что обязанность заключить договор аренды возложена исключительно на должника-предпринимателя, а не на третьих лиц, которые владеют помещением на основании договоров аренды и субаренды. Суду надо было проверить, может ли ответчик заключить с истцом договор аренды, при том что субарендатор не имеет преимущественного права на это. Также суды не учли другой довод, изложенный Бойко: «РиалТорг» – банкрот и просто не сможет платить за аренду. ВС отправил дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Владислав Ганжала, партнер практики разрешения споров и банкротства «Линии Права», увидел в определении противоречие позиции экономколлегии разъяснениям Пленума ВС, на которые сама экономколлегия сослалась. «Так, в п. 27 постановления Пленума ВС № 7 прямо разъяснено, что возможности ответчика по исполнению решения суда, степень затруднительности исполнения решения суда, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства суд оценивает при установлении срока, в течение которого должно быть исполнено решение суда. Действительно, если решение суда объемное по исполнению, то должнику должно быть предоставлено больше времени и, соответственно, позже должна начать начисляться судебная неустойка. Однако, вопреки данным разъяснениям, экономколлегия указала, что вышеуказанные обстоятельства суд должен принимать во внимание при определении другого обстоятельства – размера судебной неустойки», – обращает внимание юрист. Такой подход был изложен в «старом» разъяснении Пленума ВАС, отмечает он.

Вывод экономколлегии о том, что судебную неустойку нельзя взыскать за предшествующий период, то есть до момента ее присуждения, считает Ганжала, никак не стимулирует должника исполнять решение суда.

В результате такой позиции экономколлегии теперь должник понимает, что ему не будет начислена судебная неустойка, пока суд ее не присудит и, соответственно, он может спокойно уклоняться от исполнения решения суда, пока суд будет рассматривать вопрос о ее присуждении. Поскольку вопрос требует исследования многих обстоятельств, должник получает значительную отсрочку в исполнении решения суда. Соответственно, такая позиция экономколлегии если и будет стимулировать должника, то только на затягивание рассмотрения вопроса о присуждении судебной неустойки и, следовательно, на получение максимальной отсрочки её уплаты.

Владислав Ганжала, партнер практики разрешения споров и банкротства «Линии Права»

Ганжала уверен, что более логичным было бы начислить неустойку с даты подачи заявления о ее присуждении. Кроме того, отметил он, экономколлегия не учла, что в силу прямого указания в п. 34 Пленума ВС № 7 обстоятельствами, которые объективно препятствуют исполнению решения суда и, соответственно, начислению неустойки для предпринимателей, являются только обстоятельства непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК). «Действия должника по заключению «параллельного» договора аренды к таким обстоятельствам со всей очевидностью не относятся. Поэтому экономколлегия совершенно напрасно сослалась на такие действия должника, направляя дело на новое рассмотрение», – отметил юрист.

Кристина Тихонова, юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры», напротив, полагает, что решение будет иметь позитивное влияние на судебную практику по этой категории дел. «Недобросовестные участники гражданского оборота, выступающие кредиторами по обязательствам такого рода, нередко стремятся придать этому институту несвойственный ему характер инструмента необоснованного обогащения. Разбирая дело, СКЭС ВС РФ специально оговорила невозможность такого злоупотребления правом, табуировав ретроспективное взыскание судебной неустойки и попутно выдав судам нижестоящих инстанций исчерпывающие разъяснения как о природе института, так и о порядке его применения», – полагает Тихонова.

Согласился с определением и Сергей Савельев, партнер Saveliev, Batanov & Partners. Недопустимо присуждать судебную неустойку за прошлый период – она может присуждаться только на будущее, считает он. «Кредитор вправе заявить отдельный иск о взыскании убытков в случае несвоевременного исполнения должником решения суда. И в рамках этого иска суд уже может установить действительно понесённые убытки. Это надлежащий способ защиты права, и не следует его подменять астрентом. Астрент же для других целей, он только на будущее», – полагает Савельев.


Источник: http://pravo.ru/story/201281/
Суд отказал во взыскании неустойки
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here